Se le parti originarie sottoscrittrici di una proposta di acquisto immobiliare, sostituiscono a sè altri soggetti, il mediatore immobiliare ha diritto alla provvigione ex art. 1755 c.c.? E in caso affermativo, a chi spetta il pagamento?
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E’ quanto ha chiarito la Suprema Corte di Cassazione con Ordinanza del 19 febbraio 2021 (QUI il testo integrale).
Nel caso di specie, a seguito della sottoscrizione di una proposta di acquisto immobiliare, la successiva compravendita era stata stipulata dal figlio del proponente. A fronte della richiesta del mediatore immobiliare di pagamento della provvigione maturata, il proponente affermava di non dover versare alcunchè. La revoca del mandato sarebbe stata, a suo dire, pienamente efficace, mentre l’acquirente finale – suo figlio – era da ritenersi estraneo all’affare.
L’ordinanza
La Corte di Cassazione ha confermato che, in una simile fattispecie, il mediatore immobiliare ha diritto alla provvigione. Chiarendo, inoltre, che a provvedervi debba essere proprio il proponente originario.
La Corte ha infatti affermato che “il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice“. In altre parole, è sufficiente che il mediatore “abbia messo in relazione le (parti) stesse, sì da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto“.
Il diritto del mediatore, infatti, consegue non alla conclusione del negozio giuridico, ma “dell’affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti”. Pertanto, la condizione perché sorga il diritto “è l’identità dell’affare proposto con quello concluso, che non è esclusa quando le parti sostituiscano altri a sè nella stipulazione conclusiva, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto“.
Ciò è certamente avvenuto nell’esempio in questione, in cui proponente e successivo acquirente erano legati da stretto rapporto di parentela.
Gli Ermellini, dunque, hanno parzialmente accolto il ricorso del mediatore, confermando il suo diritto alla mediazione già riconosciuto in secondo grado. Hanno, tuttavia, riformato la pronuncia impugnata, negando la responsabilità solidale di proponente e acquirente finale.
Non rileva, infatti, se l’affare sia stato compiuto tra le medesime parti o tra parti diverse da quelle cui è stato proposto. “Debitore della provvigione resta pur sempre la parte originaria, essendo costei la parte con cui il mediatore ha avuto rapporti”.
Avv. Emanuele Parlati