Il Tribunale di Trento, con la recente sentenza n. 92 del 17 febbraio 2022, è intervenuto a chiarimenti sulla possibilità, per il singolo condomino, di aprire un abbaino sul tetto condominiale.
Nel giudizio in questione, il Condominio aveva chiesto la condanna del condomino (che aveva apportato la modifica) al ripristino del tetto allo status quo ante, nonché al pagamento della c.d. indennità di sopraelevazione ex art. 1127 4 comma c.c..
(Foto MabelAmber su Pixabay free)
Un “abbaino”, come è noto, è una realizzazione architettonica costituita da una finestra sporgente dalla sagoma del tetto, con tegole sovrastanti che si raccordano con il resto della struttura.
Il Giudice di Trento si inserisce nel solco della giurisprudenza più consolidata, che concede tale libera possibilità al condomino, salvo verifica della sussistenza delle doverose condizioni.
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La giurisprudenza
La modifica al tetto condominiale, secondo la giurisprudenza, rientra nell’ambito del diritto di uso delle parti comuni dell’edificio di cui all’art. 1102 c.c..
Pertanto, il proprietario esclusivo dell’appartamento all’ultimo piano potrà aprire un abbaino sul tetto condominiale senza neppure bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea. Sarà infatti sufficiente una semplice comunicazione all’amministratore.
A riprova di ciò, rammentiamo che, secondo la Corte di Appello di Genova, sent. n. 39 del 13 gennaio 2021, è nulla la delibera assembleare che vieti di aprire una luce su un lastrico solare ad uso esclusivo.
Come detto, però, per procedersi all’apertura dell’abbaino, bisogna tener conto di alcune basilari prescrizioni.
E’ permesso, dunque, al proprietario del piano sottostante al tetto comune, di aprire su esso abbaini e finestre – non incompatibili con la sua destinazione naturale – per dare aria e luce alla sua proprietà. Ciò a condizione che le opere siano “a regola d’arte e non pregiudichino la funzione di copertura propria del tetto, né ledano i diritti degli altri condomini sul medesimo” (Cass. n. 13503/2019).
Ed ancora, sempre in materia di modifiche al tetto condominiale:
“Il condomino che abbia in uso esclusivo il lastrico di copertura dell’edificio e che sia proprietario dell’appartamento sottostante ad esso può, ove siano rispettati i limiti ex art. 1102 c.c., collegare l’uno e l’altro mediante il taglio delle travi e la realizzazione di un’apertura nel solaio, con sovrastante bussola”.
Occorre, tuttavia, verificare se da esse derivi un’alterazione della cosa comune che ne impedisca l’uso, come ad esempio, una diminuzione della funzione di copertura o della sicurezza statica del solaio (Cass. n. 6253/2017).
e’ dovuta l’indennita’ di sopraelevazione?
Il Giudice ha rigettato la richiesta avanzata dal Condominio.
Il Consulente Tecnico d’Ufficio, in corso di causa, aveva stabilito che “l‘intervento edilizio in essere non è tecnicamente definibile come sopraelevazione”. Infatti, “non vi è stato innalzamento delle murature perimetrali per tutto il loro sviluppo così come non sono state modificate le quote del colmo e della banchina“.
Avv. Emanuele Parlati