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NOMINA AMMINISTRATORE E FORMAZIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI

tabelle millesimali
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Il Tribunale di Foggia, con sentenza del 4/12/2020, si è pronunciato in materia di nomina Amministratore di Condominio e redazione di tabelle millesimali.

Vicenda processuale

Con ricorso del 10/08/2020, il condomino Tizio deduceva di essere proprietario di un immobile al primo piano di uno stabile condominiale sito nella provincia di Foggia.

In particolare, Tizio precisava che il piano interrato ed il piano terra del fabbricato in questione fossero di proprietà dei coniugi Caio e Sempronia, mentre al primo piano vi erano quattro immobili, di cui uno del ricorrente medesimo.

Secondo Tizio, essendo il Condominio composto da solo quattro condomini, non si era formalmente costituito il Condominio, non si era provveduto a nominare un Amministratore e non si erano, nemmeno, adottate delle tabelle millesimali.

Tizio deduceva, inoltre, che detti adempimenti erano divenuti necessari ed urgenti per il regolare svolgimento dell’attività condominiale e per la ripartizione delle spese derivanti dall’esecuzione di una proposta conciliativa formulata dal Giudice di Pace nell’ambito di un giudizio pendente fra le parti.

Detto processo aveva ad oggetto la domanda di risarcimento danni proposta da un condomino contro gli altri condomini per infiltrazioni nel proprio appartamento e provenienti dal lastrico solare, nonché per l’erezione di un parapetto.

La suddetta proposta era stata inizialmente accettata da tutti i condomini che avevano dato espresso mandato ai tecnici affinché procedessero con la predisposizione rispettivamente del regolamento condominiale e la redazione delle tabelle millesimali.

In un secondo momento, però, alcuni condomini decidevano di non dare seguito all’accordo, con evidente pregiudizio dell’interesse dell’intero Condominio che necessitava la ordinaria e straordinaria.

Si richiedeva, pertanto, la nomina di un Amministratore per la gestione del Condominio e la predisposizione del regolamento e delle tabelle millesimali.

Controparte si costituiva chiedendo il rigetto della domanda, precisando che non sussistevano i presupposti di legge per la nomina giudiziale di un Amministratore ai sensi dell’art. 1129 c.c.., in quanto i condomini erano in numero inferiore ad otto.

Inoltre, i condomini facenti parte del Condominio erano, in realtà cinque e non quattro, come sosteneva parte ricorrente, in quanto il Condominio era per il vero composto da due fabbricati aventi muri di recinzione, cancello di ingresso e cortile interno comuni.

 

Le conclusioni del Tribunale

Secondo il Tribunale di Foggia, la domanda proposta dal ricorrente è inammissibile e, pertanto, non merita accoglimento.

Secondo quanto stabilito dall’art. 1129 c.c., ciascun condomino ha il diritto di richiedere la nomina giudiziale di un Amministratore di Condominio in presenza di una duplice condizione: a) quando i condomini sono più di otto; b) quando l’assemblea non ha provveduto alla relativa nomina.

Nel caso sottoposto al Tribunale di Foggia, nessuna delle richiamate condizioni risultava rispettata, poiché il ricorrente (Tizio) aveva solamente dedotto che i condomini erano in numero di quattro e che l’assemblea non era mai stata convocata.

Secondo l’iter logico-giuridico seguito dal Tribunale, la nomina giudiziale di un Amministratore di Condominio rappresenta uno dei casi tipici in cui al Giudice è conferito un potere “sostitutivo” della volontà assembleare, in deroga al generale principio di autonomia negoziale.

Trattasi, pertanto, di ipotesi normativa eccezionale, non suscettibile di applicazione analogica, al fine di evitare che l’intervento del Magistrato si trasformi in una indebita ingerenza nella gestione condominiale ed in una sovrapposizione rispetto alla volontà assembleare.

Alla stessa conclusione si arriva in ordine alla domanda di determinazione giudiziale di regolamento e relative tabelle millesimali.

Il Tribunale ha rilevato che detto obbligo è sancito, asi sensi dell’art. 1138 c.c., unicamente per i condominii con più di dieci condomini.

Gli stabili condominiali con un numero inferiore a dieci condomini, al contrario, sebbene abbiano la facoltà di dotarsi di simili strumenti gestori, non possono ritenersi a ciò tenuti sulla base dell’intervento del Giudice, poiché quest’ultimo non può sostituirsi alla volontà assembleare.

Conseguenza di tale impostazione è che la suddetta domanda giudiziale non è proponibile in sede di volontaria giurisdizione, in ragione della natura contenziosa del giudizio volto alla definizione o alla modifica, con efficacia di giudicato, dei diritti e degli obblighi dei condomini rispetto alla misura del concorso nelle spese comuni ed alla rappresentanza degli stessi in sede assembleare.

Il Tribunale di Foggia ha, inoltre, rilevato che nel caso di specie non sussistessero i motivi di urgenza che sono stati rappresentati da parte ricorrente poiché, in assenza di specifiche tabelle, le spese condominiali potrebbero, comunque, essere ripartite sulla base dei criteri di cui all’art. 1123 c.c. oppure in base a specifico accordo approvato all’unanimità dai condomini.

L’assenza di un Amministratore di Condominio, infine, non è in sé pregiudizievole rispetto all’esecuzione di specifici lavori di manutenzione e ripristino, potendo ciascun condomino provvedere alla gestione diretta delle opere urgenti ai sensi dell’art. 1134 c.c..

In caso di stallo, si potrebbe procedere ai sensi dell’art. 1105 c.c. mediante formale ricorso all’autorità giudiziaria competente per la richiesta di nomina di un Amministratore speciale.

Sulla base delle illustrate motivazioni, il Tribunale di Foggia ha dichiarato l’inammissibilità di entrambe le domande proposte dal ricorrente, con ogni conseguenza di legge.

Avv. Luca Palmerini