Immobili in costruzione: preliminare nullo senza la fideiussione

Ottobre 15, 2020

La Corte di Cassazione, con Ordinanza n. 19510 del 18.09.2020, nell’ambito della compravendita di un immobile da costruire, ha dichiarato il contratto preliminare nullo senza la fideiussione al compratore.

Innanzitutto, occorre precisare che, a norma dell’art. 2 del D.Lgs 122/2005, “all’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall’articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.“

Si tratta dunque di un’ipotesi di nullità “relativa”, la cui finalità è quella di tutelare l’interesse del promissario acquirente. Pertanto, può essere invocata solo da quest’ultimo, considerato parte debole del contratto.

Nel caso di specie, le parti perfezionavano il contratto preliminare, condizionando il termine di stipula del definitivo alla vendita di un immobile del promissario acquirente. Raggiungevano, poi, un accordo per il differimento del termine e, in quella sede, era previsto il versamento di una somma integrativa.

Il costruttore, tuttavia non rilasciava la relativa fideiussione integrativa contestualmente a detto pagamento, ma solo dopo che l’acquirente, con comunicazione via lettera, aveva manifestato l’intenzione di non voler procedere al contratto definitivo stante il mancato avveramento della condizione. La somma garantita, peraltro, era inferiore agli importi sino ad allora percepiti.

Si tratta di un significativo “cambio di rotta” della Giurisprudenza della Corte di Cassazione in materia. La Corte stessa, seppure in situazioni parzialmente diverse, aveva in passato interpretato la previsione di cui all’art. 2 del D. Lgs 122/2005 in senso restrittivo. Si tendeva, infatti, a escludere la nullità del preliminare laddove, pur in assenza del rilascio della garanzia da parte del costruttore, non si fosse verificata l’insolvenza di quest’ultimo (Cfr. Cass. Civile, ordinanza n. 30555 del 22.11.2019).

L’Ordinanza del 18.09.2020, al contrario, ha dichiarato il preliminare nullo senza la fideiussione, pur se il costruttore non era insolvente.

Afferma la Suprema Corte: “la proposizione della domanda di nullità quando l’interesse protetto dalla norma non abbia più ragione di temere alcun pregiudizio […] risulta, infatti, funzionale non ad attuare il fine di protezione perseguito dalla legge, ma il diverso fine di sciogliere il contraente da un contratto che non reputa più conveniente o di aggirare surrettiziamente gli strumenti di reazione che l’ordinamento specificamente appronta avverso le condotte di inadempimento della controparte. Le Sezioni Unite, del resto, hanno di recente avuto modo di affermare che ove venga istituita dal legislatore una nullità relativa, come tale intesa a proteggere in via diretta ed immediata non un interesse generale, ma anzitutto l’interesse particolare, l’interprete deve essere attento a circoscrivere l’ambito della tutela privilegiata nei limiti in cui viene davvero coinvolto l’interesse protetto dalla nullità, determinandosi altrimenti conseguenze distorte o anche opportunistiche (Cass. Sez. Un. N. 898/2018, pag. 15).“

Nel caso di specie, però, “la garanzia fideiussoria venne rilasciata per un importo inferiore rispetto alle somme versate dal promittente acquirente“.

Inoltre, “tale polizza venne rilasciata ben oltre il termine previsto per la conclusione del contratto definitivo“.

Infine, aspetto forse più determinante, “l’immobile oggetto del contratto non era stato ultimato – rectius, non vi era prova che fosse stato ultimato – all’epoca della sottoscrizione della scrittura integrativa“.

“Dette concorrenti ragioni“, secondo l’innovativo orientamento degli Ermellini, dunque “integrano senza alcun dubbio l’ipotesi prevista dal D.Lgs. n. 122 del 2005, art. 2″.

Avv. Emanuele Parlati

(Foto Tiramisù su Pixabay free)