Con ordinanza 24.09.2020, n. 20003, la Corte di Cassazione, si è espressa sul criterio di ripartizione della spesa da adottare per la manutenzione straordinaria della facciata dello stabile condominiale.
Secondo il Supremo collegio, le spese di manutenzione della facciata devono essere ripartite tra tutti i proprietari, trattandosi di cosa comune rientrante tra quelle di cui all’art. 1117 c.c..
E’ noto che la facciata è l’involucro esterno e visibile dell’edificio, costituito dai muri perimetrali.
Non sussiste, pertanto, alcun dubbio sulla circostanza che la facciata dell’edificio condominiale rientri tra le parti comuni dello stabile medesimo, in quanto l‘art. 1117 c.c. stabilisce espressamente le facciate fanno parte delle cose di proprietà di tutti i condòmini.
Nel caso in esame, una condomina – che era rimasta morosa nel pagamento dei ratei condominiali – aveva proposto opposizione dinanzi all’Ufficio del Giudice di Pace di Gaeta avverso il decreto ingiuntivo ottenuto dall’Amministratore per il recupero delle somme non pagate, poiché, a dire della condomina medesima, i lavori avevano riguardato una parte dell’edificio non di proprietà comune.
Il Giudice di primo grado (Tribunale di Cassino) dava torto alla condomina morosa, affermando che i lavori concernevano non il cortile, ma la facciata che su tale cortile prospettava; detto bene rientrava fra le parti comuni di cui all’art. 1117 c.c., con conseguente sussistenza del debito azionato in sede monitoria dal Condominio.
Avverso la sentenza del Tribunale, la condomina in questione ricorreva in Cassazione poiché riteneva che la sentenza di merito fosse errata – non essendovi prova che i lavori riguardassero parti comuni – atteso che la ricorrente non utilizzava il cortile interessato dalla manutenzione.
Secondo la tesi della ricorrente, ai sensi dell’art. 1123 co. II c.c., qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne, la ricorrente riteneva di non dover pagare i lavori.
LA DECISIONE DELLA CORTE DI CASSAZIONE
La Suprema Corte ha confermato la sentenza impugnata dalla condomina.
Secondo i Giudici di legittimità, nel caso di specie, il Tribunale – sulla base delle risultanze istruttorie – aveva correttamente stabilito che i lavori dedotti a fondamento della pretesa creditoria del Condominio riguardassero non la sistemazione del cortile interno, ma la facciata dell’edificio condominiale.
Come già sopra illustrato, la facciata di prospetto di un edificio, rientrando nella categoria dei muri maestri, costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato che, ai sensi dell’art. 1117 c.c., ricade fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni dello stesso.
Di conseguenza, le spese relativa alla manutenzione della facciata condominiale devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà.
Avv. Luca Palmerini
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