Viale Bruno Buozzi, 53 - 00197 Roma RM

CONTRATTO DI LOCAZIONE NON REGISTRATO: E’ NULLO?

contratto di locazione non registrato

In caso di affitto di immobile ad uso abitativo, il contratto di locazione non registrato, redatto in forma verbale, è affetto da nullità? Sul punto, si è espressa la Corte di Cassazione con Sentenza n. 9475 del 9 aprile 2021. La pronuncia, peraltro, è parzialmente divergente dal precedente orientamento delle Sezioni Unite (Sentenza n. 18214/2015).

 

contratto di locazione non registrato

(Foto HausPhotoMedia su Unsplash free)

Nel caso in esame, la Corte di Appello aveva dichiarato la nullità di un contratto di locazione non registrato, stipulato in forma verbale, avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo. La sentenza impugnata si rifaceva, in tal senso, al contenuto dell’art. 13 della L. 431/1998.

In base a tale norma, l’azione di nullità è consentita al conduttore “nei casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1 del presente articolo” (trenta giorni).

La sopra citata sentenza delle Sezioni Unite n. 18214 del 17/09/2015 aveva affermato, con provvedimento assolutamente innovativo, che tale difetto di forma comportasse una nullità c.d. “assoluta”. Il vizio di nullità, di conseguenza, era rilevabile da entrambe le parti, ovvero d’ufficio.

la pronuncia n. 9475 del 9 aprile 2021

La Suprema Corte rammenta, con la recente pronuncia, come la cosidetta “azione di riconduzione” sia di diritto attibuita al conduttore, in ragione di un “favor” riconosciutogli in quanto parte contrattualmente più debole.

E’ il conduttore, infatti, che con l’azione riconosciutagli dall’art. 13 L. 431/1998, può chiedere che il contratto venga “ricondotto” a condizioni contrattuali conformi alla norma. Anche l”eventuale azione di nullità, pertanto, ha finalità giuridica protettiva.

Di conseguenza, prosegue la Corte, “la stipula del contratto in forma verbale e la connessa mancata registrazione sono da ritenersi causa di nullità (solo) relativa del contratto. Come tale dunque azionabile solo dal conduttore, non anche dal locatore, né rilevabile d’ufficio dal giudice, dovendosi pertanto considerarsi errata, in diritto, la decisione di primo grado, confermata in appello, che tale nullità ha rilevato d’ufficio”.

Avv. Emanuele Parlati