In materia di RIPARTIZIONE degli oneri condominiali tra acquirente e venditore DI UN IMMOBILE IN CONDOMINIO nel biennio antecedente l’acquisto, il Tribunale di Roma, con sentenza 29 ottobre 2020 n. 14896, ha avuto modo di fare chiarezza
DESCRIZIONE DELLA VICENDA
La richiamata pronuncia trae origine dal fatto che in data 5.08.2016, Alfa e Beta erano divenuti proprietari di una unità immobiliare sita in Roma.
Dopo l’acquisto, ai predetti veniva recapitata la convocazione all’assemblea condominiale prevista, in seconda convocazione, per il giorno 20.10.2016.
In detta sede, si sarebbe dovuto decidere riguardo l’approvazione rispettivamente del bilancio consuntivo esercizio 2015, nonché del bilancio preventivo 2016.
Nella bozza di bilancio consuntivo allegata alla convocazione assembleare, venivano imputati ad Alfa ed a Beta degli importi arretrati per oneri condominiali relativi annualità precedenti all’anno in corso ed a quello precedente rispetto all’acquisto della proprietà.
Preso atto di ciò, il 18 Ottobre 2016, Alfa e Beta, invitavano l’Amministratore, mediante raccomandata, a rettificare la bozza di bilancio consuntivo.
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L’Amministratore non solo non dava alcun riscontro ad Alfa ed a Beta, ma il 27 Ottobre 2016, trasmetteva a quest’ultimi la copia del verbale della delibera assembleare tenutasi in data 20 Ottobre 2016 alla quale Alfa e Beta stessi non avevano partecipato.
Dalla disamina della delibera del 20 Ottobre 2020, era emerso che i condomini (ai quali l’Amministratore non aveva trasmesso la missiva dei signori Alfa e Beta del 18 Ottobre 2016) avevano approvato il bilancio consuntivo 2015 con gli importi proposti dall’Amministratore stesso.
Nel processo di primo grado, il Condominio era rimasto contumace e con formale sentenza l’Ufficio del Giudice di Pace dichiarava l’improcedibilità della domanda
a) ritenendo tardiva l’impugnazione della delibera ex art. 1137 c.c.;
b) per il mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione ai sensi dell’art. 5 del D.Lgs. 28/2010.
Alfa e Beta procedevano, quindi, alla impugnazione della richiamata sentenza emessa dal Giudice di Pace, in quanto la delibera condominiale del 2010 era affetta da nullità e, pertanto, non soggetta al termine di decadenza di trenta giorni ai sensi dell’art. 1137 c.c.
Inoltre, gli appellanti sostenevano che il Giudice di Pace non avrebbe potuto rilevare la decadenza, stante il fatto che ai sensi dell’art. 2969 c.c., l’eccezione di tardività d’impugnazione della delibera condominiale era riservata esclusivamente alla parte e non al Giudice.
Nel giudizio dinanzi al Tribunale si costituiva il Condominio, domandando il rigetto dell’impugnazione proposta e rilevando che Alfa e Beta, avendo acquistato l’immobile, avrebbero implicitamente accettato di accollarsi il pagamento degli oneri condominiali maturati in precedenza rispetto all’atto di compravendita.
LE MOTIVAZIONI DEL TRIBUNALE
Il Tribunale Civile di Roma ha giudicato fondate le doglianze degli appellanti ed ha accolto i motivi di gravame.
Per quanto riguarda la questione relativa alla procedibilità della domanda proposta da Alfa e da Beta, il Tribunale ha rilevato che il Condominio era rimasto contumace nel primo grado e che il Giudice di Pace aveva omesso di rilevare la causa di improcedibilità nella prima udienza di comparizione, con la conseguenza che la sentenza non avrebbe potuto prendere in considerazione tale omissione.
Secondo il Tribunale, pertanto, l’improcedibilità per mancato esperimento della mediazione obbligatoria deve ritenersi sanata in ragione dell’omesso tempestivo rilievo da parte del Condominio convenuto e del Giudice di Pace.
Relativamente all’altra questione della invalidità della delibera impugnata, il Tribunale ha dovuto sciogliere il dubbio se il vizio fatto valere con l’impugnazione della delibera assembleare proposta con la domanda di primo grado era affetta o meno da “nullità”.
E’ noto che la Corte di Cassazione, ha stabilito che le delibere si considerano NULLE quando sono
- prive degli elementi essenziali;
- hanno oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume);
- hanno un oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto.
Nel caso oggetto del presente commento, l’illegittimità lamentata da Alfa e da Beta consiste nell’imputazione a quest’ultimi degli importi arretrati relativi ad oneri condominiali riferiti annualità precedenti all’anno in corso ed a quello precedente all’acquisto della proprietà, in palese violazione di quanto stabilito dall’art. 63 quarto comma disp. att. c.c.
Secondo l’iter logico-giuridico seguito dal Tribunale, quanto denunziato da Tizio e da Caia costituisce, senza dubbio, una ipotesi di nullità della delibera assembleare, poichè trattasi di una violazione dei diritti dei singoli condomini, stante il fatto che l’assemblea aveva illegittimamente addebito agli appellanti spese di pertinenza dei venditori della unità immobiliare poi comprata da Tizio e da Caia.
Per il Tribunale, quindi, la sentenza del Giudice di Pace impugnata è viziata nella parte in cui ha ritenuto che quanto lamentato dagli attori desse luogo ad annullabilità, anziché a nullità della delibera, così considerando tardiva la proposizione della domanda.
Per quanto sopra illustrato, il Condominio appellato sarà tenuto a procedere all’adozione di una nuova delibera che tenga conto della decisione del Tribunale, operando la corretta ripartizione dei costi.
Avv. Luca Palmerini